La maggioranza nelle assemblee condominiali
L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento dei condòmini che rappresentano i due terzi del valore dell’edificio ed i due terzi dei partecipanti allo stesso.
In altri termini è necessario computare sia le persone fisiche dei condomini, così come effettivamente presenti o rappresentate in assemblea, sia il valore millesimale di ciascuna proprietà immobiliare facente capo agli intervenuti.
Le delibere adottate dall’assemblea sono valide se riportano il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
Laddove l’assemblea non possa deliberare per mancanza di numero, l’art. il 36 c.c. dispone che la stessa sia convocata per una seconda volta il giorno successivo alla prima convocazione o comunque non oltre dieci giorni dalla stessa.
Per la regolare costituzione dell’assemblea in seconda convocazione non è imposto un tetto minimo di partecipazione ma la legge per la validità delle deliberazioni assembleari richiede un numero di voti pari ad almeno un terzo dei condomini e ad almeno un terzo dei millesimi. Non tutte le deliberazioni possono però essere validamente prese con le maggioranze previste per la seconda convocazione.
Infatti, le decisioni che concernono la nomina o la revoca dell’amministratore, le liti attive o passive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore stesso, nonché il mutamento di destinazione dei locali del portiere o le riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere prese con la maggioranza prevista per l’assemblea in prima convocazione.
Sono invece sufficienti le maggioranze richieste per la seconda convocazione le delibere riguardanti l’approvazione del rendiconto consuntivo annuale, del preventivo annuale, la manutenzione ordinaria, le riparazioni urgenti e necessarie, gli ammodernamenti della cosa comune.
Le innovazioni (es. installazione di un’antenna centralizzata; trasformazione del cortile condominiale in parcheggio) devono sempre essere prese con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell’edificio.
Gli interventi di recupero di un unico immobile composto da più unità abitative può essere disposto dalla maggioranza dei condomini che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
La stessa maggioranza è inoltre sufficiente per deliberare validamente in materia di impianti antincendio (L.7 dicembre 1984 n. 818), abbattimento di barriere architettoniche (L. 9 gennaio 1989 n. 13), costruzione di parcheggi al piano terreno o interrato dell’edificio (L. 24 marzo 1989 n. 122), sicurezza degli impianti elettrici (L. 5 marzo 1 990 n.46), contenimento energetico e quindi trasformazione di sistemi di riscaldamento condominiale (L.9 gennaio 1991 n. 10).
Devono essere deliberate all’unanimità: approvazione, modificazione, sostituzione del regolamento condominiale contrattuale; la ricostruzione del l’edificio perito (es. crollato o inagibile) per oltre i 34; vendita di cose comuni, attribuzione a terzi di diritti sulle cose comuni (es.: servitù); alterazione architettonica dello stabile; innovazioni gravose o voluttuarie non suscettibili di proprietà separata; autorizzazione al distacco dal riscaldamento centralizzato da parte di alcuni condomini; modifica ai criteri stabiliti dalla legge per la ripartizione delle spese fra i condomini.
Chi può intervenire nelle assemblee Condominiali
Possono intervenire alle assemblee di condominio tutti i singoli proprietari, l’avviso di convocazione deve essere comunicato a tutti i condomini, a pena di nullità delle delibere assembleari.
Ogni singolo condomino può intervenire personalmente o a mezzo di rappresentante. La legge non pone limiti alla concentrazione delle deleghe in capo ad uno solo dei partecipanti all’assemblea, ma tali limiti possono essere imposti dal regolamento di condominio.
Laddove una unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea che deve essere designato dagli stessi comproprietari. In mancanza, il rappresentante sarà designato per sorteggio dal presidente dell’assemblea.
Qualora una unità immobiliare sia oggetto di usufrutto il diritto di voto in assemblea spetterà all’usufruttuario nei casi in cui occorra prendere delle decisioni su questioni di ordinaria amministrazione o sul godimento delle cose e dei servizi comuni.
Invece, nelle deliberazioni riguardanti la straordinaria manutenzione, le innovazioni e le ricostruzioni delle parti comuni dell’edificio il diritto di voto competerà al proprietario.
Nel caso che una delle unità immobiliari del condominio sia concessa in locazione ad un terzo, il diritto di voto in assemblea spetta all’inquilino, in luogo del proprietario, nelle delibere relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria.
Inoltre, l’inquilino ha diritto di intervenire in assemblea, senza diritto di voto, in occasione dell’adozione di delibere relative alla modificazione di tutti i servizi condominiali comuni.
Quando l’edificio appartiene ad un unico proprietario, ma le singole unità immobiliari sono locate a diversi inquilini, questi ultimi hanno diritto di costituirsi in assemblea.
In tale ipotesi l’art. 10 della I. n. 392 del 27 luglio 1978 dispone che gli inquilini devono riunirsi in assemblea, convocata dal proprietario o da almeno tre di loro alfine di deliberare sulle questioni relative alla gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell’aria oltre che sulle modificazioni degli altri servizi comuni. A tale particolare tipo di assemblea, si applicano le norme previste dal codice, civile o dalle leggi speciali per l’assemblea dei condomini.
| Sentenza n. 14065 del 1° luglio 2005
Ove un immobile in condominio faccia parte di un’eredità non ancora accettata, il chiamato è legittimato ad intervenire alle assemblee condominiali, mentre nessuna incombenza volta a provocare la nomina di un curatore dell’eredità giacente è configurabile in capo all’amministratore del condominio, che ha invece l’obbligo di convocare all’assemblea tale curatore ove il medesimo sia stato nominato, e di tale nomina abbia avuto notizia. |